Тема

10.10.2011

В настоящий момент вновь поднимаются волнения и недовольство граждан относительно подвальных помещений. Первая волна поднялась в 2007 году, однако решениями судов в удовлетворении исков граждан об истребовании подвальных помещений из незаконного владения муниципалитета было отказано. На сегодняшний день жильцы многоквартирных домов пытаются лишить муниципальное образование «Город Астрахань» подвальных помещений, как следствие субъекты малого и среднего предпринимательства лишатся преимущественного права на покупку арендуемых помещений. Данному факту способствует регистрирующие органы (Управление Росреестра по Астраханской области), которые по заявлению жильцов отказывают в регистрации как ранее возникшего права, так и перехода права собственности к покупателям подвальных помещений. Однако, решением арбитражного суда Астраханской области была удовлетворена жалоба управления муниципального имущества о признании одного из отказов управления Росреестра незаконным. Но некоторые субъекты не останавливаются на судебных тяжбах, а обращаются в надзорные органы (прокуратура РФ по Астраханской области) за поддержкой. Следует отметить, что факты в заявлении искажаются, граждане указывают, что подвальные помещения имеют общие с домовладением коммуникации, и эксплуатация таких помещений муниципалитетом лишает жильцов в случае аварии доступа к инженерному оборудованию. Прокуратура Астраханской области по одному из таких заявлений вынесла представление об устранении нарушений законодательства, указав при этом на наличие общей собственности жильцов на подвальное помещение. При этом управление росреестра так же отказалось регистрировать переход права собственности к арендатору в порядке реализации его преимущественного права. Решением Кировского районного суда г. Астрахани, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам астраханского областного суда представление прокуратуры было отменено, как вынесенное с нарушением действующего законодательства, при этом суд указал на отсутствие признаков, по которым можно отнести данное подвальное помещение к общему имуществу жильцов, в призме статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

Следует обратить особенное внимание на тот факт, что даже в случае наличия судебного акта, в котором было установлено право муниципального образования «Город Астрахань» на подвальное помещение управление росреестра по АО, игнорируя данный судебный акт, продолжает отказывать в регистрации права муниципальной собственности. Данный факт вызывает особенное непонимание, т.к. органы местного самоуправления во исполнение Федерального законодательства о поддержке субъектов малого или среднего бизнеса, на льготных условиях (рассрочка на три года) отчуждает имущество, тем самым принося денежные средства в доход местного бюджета. Однако фактически действия одного регистратора лишают возможности получить премию, либо заработную плату работников бюджетной сферы.

Данная правовая позиция так же сформулирована в постановлении президиума Высшего арбитражного суда РФ от 25.07.2011г, в соответствии с которым суд счел, что управление росреестра не вправе при проведении правовой экспертизы данной сделки оценивать наличие или отсутствие у общества условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, определенных статьей 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку Закон относит этот вопрос к компетенции продавца муниципального имущества – муниципального образования в лице исполнительного органа местного самоуправления, который в рассматриваемом случае установил у общества наличие соответствующих условий для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Действующее законодательство не содержит положений о последующем контроле со стороны регистратора наличия у лица, обращающегося с заявлением, перечисленных условий и не наделяет его правом давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.

Из всего вышесказанного напрашиваются несколько заключений:

Не каждое подвальное помещение является общим имуществом жильцов.
В случае если помещение используется до введения в действие жилищного кодекса РФ, и отсутствуют инженерное оборудование, необходимое для функционирования всего домовладения, таке подвальное помещения относится к самостоятельному объекту недвижимости и может находиться в муниципальной собственности.
Управление росреестра не вправе давать оценку документам, предшествовавшим заключению договора купли-продажи.
Продажа такого имущества приносит значительную пользу муниципалитету в виде поступления в бюджет денежных средств, а следствие – финансовое обеспечение работников бюджетной сферы.

Начальник юридического отдела Ю.Р. Конопатов